21世纪经济报道记者 杨坪
连日来，2025年业绩预告进入集中披露期。万科A、招商蛇口等多家地产公司也预告了2025年的整体经营表现。
本报记者注意到，多家券商机构在点评房地产业绩预告时指出，尽管2025年房企利润表现仍承压，但市场已出现积极信号，预计2026年房地产市场有望逐步止跌回稳。
根据中信证券房地产开发和运营板块统计（剔除B股），A股地产板块共有78家企业发布业绩预告或快报，其中58家公司公告预亏（首亏或续亏），总归母净亏损2397.5- 2060.4亿元；有5家公司公告业绩预减，总归母净利润22.7-25.4亿元，较2024年利润103.2亿元下降 75%-78%；有6家公司公告业绩预增，总归母净利润17.6-19.4亿元。其余18家公司没有发布业绩预告，即业绩增减幅度在-50%至50%之间，估算这些公司2025年业绩合计67.9亿元-203.7亿元。综合来看，A股地产板块2025年归母净亏损1984.2亿元- 1455.0亿元，2024年为归母净亏损1614.0亿元。
中信证券认为，业绩下滑是过去几年市场调整的客观呈现结果，但当前房地产市场也呈现了一些积极信号。国家统计局数据显示，截至2025年12月，70个大中城市新房和二手房价格指数较高点分别下跌12.6%和21.3%。结转项目毛利率下降，针对存货计提跌价准备是房企业绩下滑的主因。
中信证券强调，利润表是企业历史情况的反馈，当前市场也出现了一些积极信号，如主要城市二手房挂牌量略有下行；《求是》杂志发表文章，强调房地产政策应一次性给足，尽可能缩短市场调整的时间，也有效提振了购房人的信心。总体来看，2026年房地产市场具备止跌回稳的基础，房价止跌回稳也是房企资产负债表修复的关键。
申万宏源证券也表示，房企最困难时期或将逐渐过去，这源于：一方面，我们认为我国房地产基本面底部正逐步临近，在行业调整4年多后，我国新开工自2021年高点以来已下降75%，我国二手房房价自2021年高点以来已下降40%；另一方面，申万认为主流房企存货减值压力逐步得到释放，2019-2025上半年主流房企累计资产及信用减值损失占比存货均值达 8%，其中部分房企减值占比更高，如：新城控股 27%、金地集团 25%、中国金茂 16%等。
当前，多层次REITs市场建设对房地产板块也形成整体利好。
据中信证券统计，2026年1月29日- 30日，8单总计估值321亿元商业不动产REITs发行挂网，预计涉及募集规模总计315亿元，涉及资本化率在 4.3%-7.2%区间内，涉及运营净收益（NOI）总计16.5亿元（2025年数据，部分项目为年化值）。
中信证券认为，在商业不动产REITs推出之后，REITs市场发行审批效率明显提升，优质资产证券化速度明显加快。房地产企业资产负债表得到夯实，债务负担有所减轻，广大投资者也得以配置优质低波权益资产，分享中国经济增长红利。
总结来看，中信证券指出，我国居民部门的现金流量表保持良好，宏观经济健康向上，这也是未来企业经营性现金流净流入可能持续修复的底气。政策力推住宅价格止跌，加上商业地产资产增值，相信房地产板块的主体信用风险已经开始退潮。当行业的主要融资性现金流入，从以信用债（主体负债）为主转向以项目融资（REITs和物业经营贷等）为主之际，企业资产和负债错配的矛盾就正在得到解决。
投资策略上，中信证券建议围绕“经营性资产”主线布局，具备核心资源和运营能力的开发企业显著占据优势。
申万宏源证券也认为，在我国房地产经历调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，同时考虑到近期中央要求“着力稳定房地产市场”，并且今年年初央媒《求是》为房地产重磅发声，其中强调地产金融属性、居民资产负债表及建议政策一次性给足，政策面基调也更趋积极。此外，考虑到房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性，并目前板块配置创历史新低，部分优质企业 PB 估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力。
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